Meni

Kaj pomeni boniteta zemljišča in kako jo lahko spremenite?

Če razmišljate o nakupu, prodaji ali spremembi namembnosti zemljišča, ste gotovo že naleteli na pojem “boniteta zemljišča”. V praksi se pogosto sliši v povezavi s kmetijskimi zemljišči, pomeni pa veliko več. Določa proizvodno sposobnost zemljišča, vpliva na možnost gradnje, spremembe namembnosti in celo na višino odškodnine, če se zemljišče prerabi. 

Boniteta zemljišča

V tem članku razložimo, kaj je boniteta zemljišča, kako se določa, kako vpliva na gradnjo in spremembo namembnosti, kdaj jo je možno spremeniti in zakaj je za lastnike nepremičnin izjemno pomembna.

Kaj pomeni boniteta zemljišča?

Boniteta zemljišča je podatek o proizvodni sposobnosti zemljišča, določen v obliki bonitetnih točk (https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2008-01-2059). V praksi to pomeni, da bolj kot so zemljišče in njegov relief, tla, klima in ostali posebni vplivi (npr. sušnost, poplavna ogroženost) primerni za kmetijsko uporabo, višja je tudi boniteta. Bonitetne točke se določijo na lestvici od 0 do 100, pri čemer ima zemljišče z 100 točkami največjo proizvodno sposobnost (https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=PRAV8512). 

Boniteta se vodi v katastru nepremičnin in je pomembna ne le za kmetijsko rabo, temveč tudi za vse postopke, ki posegajo v zemljišče, kot je sprememba namembnosti ali gradnja. Zaradi tega je dobro, da kot lastnik zemljišča razumete, kakšen pomen ima ta številka, ne le za kmetijsko dejavnost, pač pa tudi za razvoj, gradnjo ali prodajo.

Kako se določi boniteta zemljišča?

Določanje bonitete zemljišč poteka na osnovi zakonsko predpisanih kriterijev. Temeljni pravni okvir nudi pravilnik o določanju in vodenju bonitete zemljišč (ter ustrezna tehnična navodila za določanje bonitete zemljišč), ki natančno določajo, katere lastnosti zemljišča se upoštevajo. 

Pri izračunu se upoštevajo glavne kategorije:

  • lastnosti tal (tekstura, globina, rahlo do srednje rahlo tla),
     
  • klima (temperatura, padavine, rastni pogoji),
     
  • relief (naklon, orientacija, višina),
     
  • posebni vplivi (poplavna ogroženost, erozija, skalovitost, sušnost)

Za vsak parcelni del, ki izpolnjuje kriterije, se določi bonitetna točka. Zemljišča, ki so že evidentirana kot pozidana, vodna ali neplodna, imajo boniteto 0 (https://www.uradni-list.si/files/RS_-2022-041-00786-OB~P007-0000.PDF). 

Zakaj je pomembna boniteta zemljišča?

Boniteta zemljišča močno vpliva na pravice in možnosti lastnika zemljišča ter na vrednost zemljišča. Če je zemljišče kmetijsko z visoko boniteto, je verjetnost, da ga boste lahko preoblikovali v gradbeno zemljišče, manjša, saj zakonski predpisi bolj varujejo kakovostna zemljišča (https://zakonodaja.com/zakon/zkz/3c-clen). 

Zakonsko je določeno, da morajo investitorji, ki želijo kmetijsko zemljišče spremeniti v drugo rabo, plačati odškodnino, kjer višja boniteta pomeni višjo obveznost. Kmetijska zemljišča z nižjo boniteto so lahko manj zahtevna za posege in spremembe, zato morda bolj zanimiva za investicije. 

Lastnik zemljišča z visoko boniteto, ki je pozidljivo, lahko pričakuje višjo ceno, a tudi več zahtevnih pogojev, če želi poseg. Zato je za vse, ki razmišljajo o gradnji, spremembi namembnosti ali nakupu zemljišča, pomembno, da preverijo boniteto in razumejo, kako ta vpliva na njihove načrte.

Ali se boniteta zemljišča lahko spremeni?

Da, boniteta zemljišča se lahko spremeni, vendar pod določenimi pogoji. Za zemljišča, ki imajo evidentirano boniteto, ki ne ustreza dejanskemu stanju (na primer sprememba rabe, degradacija tal, erozija, melioracije), lahko lastnik zahteva spremembo bonitete (https://e-uprava.gov.si/podrocja/nepremicnine-in-okolje/parcele/sprememba-bonitete-zemljisca0.html). 

Postopek je sledeč: lastnik ali investitor vloži predlog spremembe bonitete pri Geodetski upravi Republike Slovenije (GURS) s strokovno podlago; če je sprememba upravičena, se vpiše nova boniteta v kataster nepremičnin.

Vendar, če je zemljišče opredeljeno kot kmetijsko z visoko boniteto, ta sprememba ne pomeni samodejno, da lahko zemljišče brez morebitne spremembe prostorskega akta ali drugega posega postane gradbeno zemljišče.

Preberite več kako poteka Sprememba namembnosti zemljišča iz kmetijskega v gradbeno?

Boniteta zemljišča - lestvica

Bonitetne točke se določajo na lestvici od 0 do 100 in predstavljajo kakovost zemljišča z vidika kmetijske proizvodnje. Višja kot je številka, boljše so lastnosti zemljišča za obdelavo, pridelavo in ohranjanje kmetijske funkcije.

Za boljšo predstavo lahko lestvico razdelimo v okvirne razrede:

  • 80-100 točk: zelo kakovostna, intenzivno obdelovalna zemljišča (npr. rodovitne nižine, ravnice)
     
  • 60-80 točk: srednje kakovostna zemljišča (npr. rahlo nagnjeni tereni z dobrimi talnimi lastnostmi)
     
  • 40-60 točk: slabše obdelovalna zemljišča, pogosto z omejitvami zaradi naklona, tal ali vlage
     
  • 20-40 točk: omejeno uporabna zemljišča za kmetijstvo (npr. plitva tla, skalnata območja)
  • 0-20 točk: neproduktivna zemljišča ali zemljišča z izjemnimi omejitvami (npr. skalovje, močvirje, pozidana zemljišča)

Kaj pomeni “zemljišče visoke bonitete”?

Zemljišča, ki imajo boniteto nad 50 točk, se pogosto štejejo za zemljišča visoke bonitete. Ta so pod posebnim varstvom in njihova sprememba v gradbena zemljišča je bistveno težje izvedljiva. V praksi to pomeni, da boste morali pri prostorskem načrtovanju ali spremembi namembnosti upoštevati strožje pogoje, plačati višjo odškodnino za odvzem kmetijske funkcije in pogosto pridobiti dodatna soglasja.

Boniteta zemljišča je vpisana v kataster nepremičnin, preverite pa jo lahko tudi prek javnih pregledovalnikov GURS ali na zemljiški upravni enoti, kjer se vodi tudi evidenca o bonitetnih točkah.

Kako boniteta vpliva na spremembo namembnosti zemljišča?

Če želite na zemljišču, ki je še vedno kmetijsko, graditi ali ga spremeniti v stavbno zemljišče, bo boniteta zemljišča ena od pomembnih spremenljivk. Če zemljišče spada med visoko bonitetna, morate biti pripravljeni na:

  • izvajanje postopka spremembe prostorskega akta (npr. OPN) ali lokacijske preverbe;
     
  • višjo odškodnino ali kompenzacijo za poseg v kmetijsko zemljišče;
     
  • možnost, da občina spremembo zavrne, če zemljišče spada med varovano skupino ali je del območja trajno varovanih kmetijskih zemljišč.

Za lastnike zemljišč, ki si želijo preoblikovati svojo parcelo, je zato zelo priporočljivo, da že v fazi preverjanja zemljišča upoštevajo boniteto, ne le kot številko, ampak kot indikator, kako zahtevna bo sprememba, koliko časa bo trajala in kakšni bodo stroški.

Zaključek

Boniteta zemljišča je pogosto spregledan, a zelo pomemben pokazatelj za lastnike zemljišč, investitorje, prodajalce in nepremičninske svetovalce. Kako je določena in kako vpliva na možnosti uporabe zemljišča, lahko pomeni razliko med nemotenim razvojem ali dolgotrajnimi postopki in dodatnimi stroški.

Če razmišljate o nakupu zemljišča, njegovem preoblikovanju ali spremembi namembnosti, vam v ESTATIA nepremičnine ponujamo podporo pri preverjanju bonitete, interpretaciji njenega vpliva in usklajevanju s prostorskimi in gradbenimi postopki.

[Kontaktirajte nas za svetovanje]

VIRI IN LITERATURA:

https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2008-01-2059 

https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=PRAV8512

https://www.uradni-list.si/files/RS_-2022-041-00786-OB~P007-0000.PDF

https://e-uprava.gov.si/podrocja/nepremicnine-in-okolje/parcele/sprememba-bonitete-zemljisca0.html

 

Nazaj