Razlika pri dokumentaciji za nakup ali prodajo nepremičnine?
Ko govorimo o dokumentih, ki so potrebni pri nepremičninskem poslu, se pogosto zgodi, da se kupci in prodajalci znajdejo v dvomu: »Ali moram jaz to pripraviti ali bo kupec to preveril?« ali obratno: »Ali bo prodajalec poskrbel za vse, ali moram sam iskati dokumente?«
Kupec in prodajalec imata v procesu nakupa ali prodaje nepremičnine popolnoma različni vlogi, čeprav se nekateri dokumenti pojavljajo na obeh straneh. Ključna razlika je v namenu in odgovornosti. Prodajalec mora dokumente pridobiti, urediti in zagotoviti kupcu. Kupec pa mora dokumente preveriti, ovrednotiti in primerjati z dejanskim stanjem na terenu. Z drugimi besedami: prodajalec skrbi za to, da vse formalnosti in zakonitosti "držijo"; kupec pa za to, da kupuje nepremičnino brez skritih pravnih ali dejanskih tveganj.
Zakaj je pomembno poznati razliko?
Zaradi nepoznavanja vloge lahko pride do napačnih pričakovanj in zapletov. Če prodajalec domneva, da bo kupec sam poskrbel za vsa dovoljenja, lahko pride do situacije, ko nepremičnina ni pripravljena na prodajo, kar zavira ali onemogoči postopek. Na drugi strani kupec pogosto zaupa, da bo vse preveril notar, zato dokumentov pred podpisom pogodbe sploh ne pregleda – s tem pa prevzame veliko pravno tveganje.
Zaradi takšnih napačnih pričakovanj se lahko postopek zavleče, pride do zavrnitve kredita, zamude pri vpisu v zemljiško knjigo ali celo razveljavitve pogodbe. Če vsak udeleženec razume svojo vlogo in odgovornosti, je večja verjetnost, da bo posel izpeljan hitro, brez zapletov in predvsem varno – za obe strani.
| Dokument | Kaj mora narediti prodajalec | Kaj mora preveriti kupec |
|---|---|---|
| Uporabno dovoljenje | Predloži kupcu oz. v kolikor ne razpolaga z uporabnim dovoljenjem ga pridobi) | Preveri obstoj, datum, skladnost z objektom |
| Gradbeno dovoljenje | Predloži kupcu oz. v kolikor ne razpolaga z gradbenim dovoljenjem ga pridobi) | Preveri zakonitost gradnje, skladnost z objektom |
| Zemljiškoknjižni izpisek | Predloži svež izpisek | Preveri lastništvo, bremena, zaznambe |
| Energetska izkaznica | Mora jo imeti že ob ogledu | Seznani se z njo, preveri razred in veljavnost |
| Katastrski podatki | Poskrbi za uskladitev z dejanskim stanjem | Preveri ujemanje med evidencami in realnim stanjem |
| Geodetski posnetek | Pripravi, če obstajajo odstopanja | Preveri položaj objekta, meje, spremembe |
| Lokacijska preverba | Z namenom učinkovite prodaje in seznanitve kupca o možnih posegih je priporočljivo, da prodajalec razpolaga z natančnimi podatki o možni gradnji na posameznem zemljišču | Kupec da lahko pobudo za izvedbo lokacijske preveritve v kolikor prodajalec z njo ne razpolaga in želi pridobiti natančne informacije glede možnih posegov gradnje, sicer pa bi vsak prodajalec moral o tem čim bolj natančno seznaniti kupca) |
| Cenitev nepremičnine | Lahko jo uporabi za določitev cene | Obvezna pri kreditu, sicer priporočljiva |
| Kupoprodajna pogodba | Posreduje podatke in sodeluje pri pripravi | Preveri pogoje, opis, pravice in obveznosti |
Kako se pripraviti na prodajo nepremičnine?
Prodajalec se mora na postopek prodaje pripraviti z odgovornostjo in jasnim pregledom nad vsemi potrebnimi dokumenti. Prvi korak je, da še pred objavo oglasa zbere vso razpoložljivo dokumentacijo nepremičnine in preveri, ali je ta popolna in ažurna. To vključuje predvsem uporabno dovoljenje, ki potrjuje zakonitost uporabe objekta, ter energetsko izkaznico, ki je zakonsko obvezna in mora biti na voljo že ob prvem ogledu nepremičnine.
Poleg tega je bistveno, da prodajalec preveri usklajenost zemljiškoknjižnega stanja s katastrskimi podatki. Vse evidence morajo biti skladne z dejanskim stanjem na terenu. Če obstajajo odstopanja, jih je treba pravočasno uskladiti, saj lahko sicer kupec zahteva popravke ali celo odstopi od nakupa.
Za podroben pregled vseh dokumentov, ki jih potrebujete kot prodajalec, preberite članek »Prodaja nepremičnine: kateri dokumenti so obvezni in zakaj?«.
Kako se pripraviti na nakup nepremičnine?
Kupec mora biti v postopku nakupa nepremičnine proaktiven in natančen. Njegova odgovornost ni, da dokumente pridobi, ampak da jih temeljito pregleda, razume in po potrebi preveri njihovo skladnost z dejanskim stanjem na terenu. Že ob ogledu nepremičnine naj kupec zahteva vpogled v uporabno dovoljenje, energetsko izkaznico ter zemljiškoknjižni izpisek. Prav tako naj preveri, ali so v katastru in geodetskem načrtu vpisani podatki skladni z realnim stanjem – zlasti pri hišah in zemljiščih.
Če kupec načrtuje gradnjo, naj predhodno pridobi lokacijsko preverbo s strani prodajalca, oz. v kolikor prodajalec z njo ne razpolaga jo opravi s pomočjo strokovnjaka,, v primeru nakupa s kreditom pa je nujna cenitev. Tudi sicer je ta priporočljiva, saj omogoča bolj realno oceno vrednosti nepremičnine. Pomembno je, da kupec ne sprejema predloženih dokumentov kot samoumevno pravilnih – vsako nejasnost naj dodatno preveri ali pa se posvetuje s strokovnjakom.
Za celoten pregled dokumentov in postopkov, ki jih mora poznati kupec, preberite članek »Katere dokumente potrebujete za nakup nepremičnine in zakaj?«.
Zaključek
Čeprav je dokumentacija pri nakupu in prodaji pogosto enaka, pa je njena vloga različna. Prodajalec je dolžan dokumente zagotoviti, kupec pa jih mora preveriti in presoditi. Oba si želita varnega, preglednega in zakonitega posla – a do tja vodi pot, na kateri mora vsak prevzeti svoj del odgovornosti.
V ESTATIA nepremičnine svetujemo tako prodajalcem kot kupcem, da postopke izpeljejo samozavestno in brez dvomov. Če želite, da namesto vas preverimo dokumentacijo ali jo pomagamo urediti, smo vam z veseljem na voljo.
