Nakazilo denarja za nakup nepremičnine | Kakšne so možnosti?

Nakazilo denarja za nakup nepremičnine je eden najpomembnejših korakov v celotnem postopku nakupa. Gre za trenutek, ko se visoka finančna vrednost prenese med kupcem in prodajalcem, zato je pomembno, da je postopek izveden varno, pregledno in v skladu z dogovorjenimi pogoji.

V praksi se nakazilo denarja za nakup nepremičnine lahko izvede na več načinov, preko fiduciarnega računa, neposredno med strankama ali s sodelovanjem banke v primeru kredita. Vsaka od teh možnosti ima svoje posebnosti, prednosti in tveganja, ki jih je treba razumeti že pred podpisom pogodbe.

V nadaljevanju pojasnjujemo, kako poteka nakazilo denarja za nakup nepremičnine v različnih primerih ter na kaj morate biti posebej pozorni, da bo postopek varen za obe strani.

Kdaj pride do nakazila kupnine?

Nakazilo kupnine ni prvi korak v postopku, temveč sledi šele po tem, ko so izpolnjeni določeni pogoji.

V tipičnem postopku:

• se najprej uskladijo pogoji prodaje,
• pripravi in podpiše prodajna pogodba,
• pogosto se uredi tudi notarska overitev podpisa prodajalca,
• nato pa pride na vrsto plačilo kupnine.

Pomembno je, da je način plačila jasno določen že v pogodbi, saj to zagotavlja pravno varnost obeh strani.

Plačilo preko fiduciarnega računa (najvarnejša praksa)

Eden najvarnejših načinov plačila kupnine je uporaba fiduciarnega računa, ki ga vodi odvetnik ali nepremičninska družba.

Kaj je fiduciarni račun?

Fiduciarni račun je poseben račun, na katerem se sredstva začasno hranijo za račun strank v poslu, pri čemer jih upravljavec računa (npr. odvetnik ali posrednik) lahko izplača šele, ko so izpolnjeni vnaprej dogovorjeni pogoji. Gre za mehanizem, ki zagotavlja, da nobena od strank ne ostane brez ustreznega zavarovanja.

Pri tem postopku kupec nakaže kupnino na fiduciarni račun, kjer sredstva ostanejo "zadržana", dokler niso izpolnjeni vnaprej dogovorjeni pogoji, najpogosteje:

• podpis pogodbe,
• vložitev predloga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo,
• ali izpolnitev drugih pogodbenih obveznosti.

Šele nato se sredstva izplačajo prodajalcu.

Tak način plačila bistveno zmanjša tveganje, saj:

• kupec ne nakaže denarja neposredno prodajalcu brez zavarovanja,
• prodajalec ve, da so sredstva zagotovljena,
• postopek nadzoruje strokovna oseba.

V praksi se fiduciarni račun pogosto uporablja pri prodaji preko nepremičninskih agencij ali odvetnikov.

Nakup nepremičnine s kreditom

Pri nakupu nepremičnine z bančnim kreditom postopek nekoliko odstopa, saj je vključena še finančna institucija.

Banka praviloma nakaže kupnino neposredno prodajalcu ali na fiduciarni račun, vendar šele, ko so izpolnjeni določeni pogoji:

• podpisana kreditna pogodba,
• urejena zavarovanja (hipoteka),
• predložena ustrezna dokumentacija.

Postopek je zato časovno nekoliko daljši, vendar praviloma tudi bolj nadzorovan.

Pomembno je, da so roki v prodajni pogodbi usklajeni z dejanskim trajanjem bančnega postopka.

Plačilo z lastnimi sredstvi (gotovina na računu)

Če kupec nepremičnino kupuje z lastnimi sredstvi, je postopek praviloma hitrejši, saj ni odvisen od banke in postopkov odobritve kredita.

V takih primerih se nakazilo denarja za nakup nepremičnine najpogosteje izvede:

• preko fiduciarnega računa (za večjo varnost),
• ali neposredno med kupcem in prodajalcem, če obstaja dovolj zaupanja med strankama.

Kljub enostavnosti pa tudi v teh primerih velja, da mora biti postopek jasno določen in pravno ustrezno voden.

Neposredno nakazilo denarja za nakup nepremičnine med kupcem in prodajalcem

Pri samostojni prodaji (brez posrednika) se lahko stranki dogovorita za neposredno nakazilo kupnine.

V tem primeru je pomembna pravilna struktura pogodbe, ki določa:

• rok plačila,
• pogoje za plačilo,
• način prenosa lastništva.

Pogosto se uporablja rešitev, kjer kupec nakaže kupnino po podpisu pogodbe in overitvi ali po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga.

Tak način je lahko varen, vendar zahteva več zaupanja in pravilno pravno ureditev. Če pogoji niso jasno določeni, obstaja tveganje za obe strani.

Na kaj je treba biti posebej pozoren?

Ne glede na način plačila je pomembno:

• da je plačilo vezano na jasno določene pogoje,
• da je pogodba pravno ustrezna,
• da je zemljiškoknjižno stanje preverjeno pred plačilom,
• in da so vsi udeleženci seznanjeni s potekom postopka.

Največ tveganj nastane takrat, ko se denar nakaže prezgodaj ali brez ustreznega zavarovanja.

Zaključek

Nakazilo denarja za nakup nepremičnine je ena ključnih faz celotnega postopka, saj neposredno vpliva na varnost kupca in prodajalca. Ne glede na to, ali gre za nakup z lastnimi sredstvi, s pomočjo kredita ali preko fiduciarnega računa, je bistveno, da je način plačila jasno določen in usklajen že v prodajni pogodbi.

V praksi se največ zapletov pojavi takrat, ko pogoji za nakazilo niso dovolj natančno opredeljeni ali ko se denar nakaže prezgodaj, brez ustreznega zavarovanja. Prav zato je pomembno, da je postopek voden premišljeno, z razumevanjem vseh korakov in morebitnih tveganj.

Pri ESTATIA nepremičnine posebno pozornost namenjamo prav varnosti finančnega dela posla, saj se zavedamo, da je prenos kupnine ena najobčutljivejših faz pri nakupu nepremičnine.

S tem zagotovimo, da je nakazilo denarja za nakup nepremičnine izvedeno varno, pregledno in v skladu z zakonodajo, strankam pa omogočimo večjo gotovost skozi celoten postopek.

 

Vse informacije v članku so informativne narave in temeljijo na veljavni zakonodaji ob času pisanja. Svetujemo, da pred sprejetjem pomembnih odločitev vedno pridobite strokovno pravno ali tehnično mnenje.

 

 

Nazaj