Prenova ali rekonstrukcija objekta? Potrebujem gradbeno dovoljenje?

 

Ko lastniki nepremičnin načrtujejo večjo prenovo hiše, preureditev podstrešja, zamenjavo nosilnih elementov ali druge obsežnejše posege, pogosto govorijo o obnovi objekta. V gradbeni zakonodaji pa vsi takšni posegi niso zgolj vzdrževanje ali prenova. V določenih primerih gre za rekonstrukcijo objekta, za katero veljajo posebna pravila in postopki.

Pravilno razumevanje tega pojma je pomembno, saj je od vrste posega odvisno, ali bo treba pridobiti gradbeno dovoljenje, pripraviti projektno dokumentacijo ali prijaviti začetek gradnje. Veliko težav pri prodaji nepremičnin, legalizacijah in inšpekcijskih postopkih namreč izvira prav iz napačne ocene, da gre le za običajno prenovo.

Kaj je rekonstrukcija objekta?

Po veljavni zakonodaji je rekonstrukcija vrsta gradnje, pri kateri se spremenijo tehnične značilnosti obstoječega objekta, bistveno poseže v njegovo nosilno konstrukcijo ali spremeni njegov zmogljivost, pri čemer se gabariti objekta praviloma ne povečajo. Manjša povečanja so dopustna le, kadar so potrebna za izpolnjevanje bistvenih zahtev, kot so varnost, dostopnost ali energijska učinkovitost (https://pis.eprostor.gov.si/pis/graditev-objektov/o-graditvi-objektov/vrste-gradnje.html).

Poenostavljeno povedano, pri rekonstrukciji objekt ostane isti objekt, vendar se na njem izvedejo posegi, ki so preveč obsežni, da bi jih lahko šteli zgolj za vzdrževanje.

Kateri posegi se najpogosteje štejejo za rekonstrukcijo?

V praksi se kot rekonstrukcija objekta pogosto obravnavajo posegi, kot so:

• odstranjevanje ali prestavljanje nosilnih sten,
• večji posegi v nosilno konstrukcijo strehe,
• izvedba novih armiranobetonskih konstrukcij,
• statične ojačitve objekta,
• večje konstrukcijske spremembe med etažami,
• posegi, ki bistveno vplivajo na nosilnost ali zmogljivost objekta.

Pomembno je poudariti, da rekonstrukcija objekta ni odvisna od tega, koliko je poseg viden navzven. Tudi če se zunanjost objekta skoraj ne spremeni, lahko zaradi posega v konstrukcijo še vedno govorimo o rekonstrukciji.

Rekonstrukcija objekta ni isto kot vzdrževanje

Če zamenjate strešno kritino, okna, fasado ali inštalacije brez posegov v konstrukcijo, gre praviloma za vzdrževalna dela. Njihov namen je ohranjanje uporabnosti in vrednosti objekta, zato zanje gradbeno dovoljenje praviloma ni potrebno.

Ko pa posežete v nosilne elemente objekta ali bistveno spremenite njegove tehnične lastnosti, tak poseg običajno preseže okvir vzdrževanja in preide v rekonstrukcijo.

Rekonstrukcija objekta ni isto kot prizidava

Veliko lastnikov zmotno meni, da vsaka večja prenova pomeni rekonstrukcijo. Vendar zakon loči med rekonstrukcijo in novogradnjo oziroma prizidavo.

Če objektu dodate nov del in s tem povečate njegove dimenzije v horizontalni ali vertikalni smeri, praviloma ne gre več za rekonstrukcijo, ampak za prizidavo. Prizidava se po zakonodaji obravnava kot novogradnja.

To razlikovanje je pomembno predvsem zaradi vrste dokumentacije in upravnega postopka.

Ali za rekonstrukcijo objekta potrebujete gradbeno dovoljenje?

Za rekonstrukcijo zahtevnega, manj zahtevnega in nezahtevnega objekta je treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Po izdaji gradbenega dovoljenja je treba prijaviti tudi začetek gradnje, za zahtevne in manj zahtevne objekte pa je po zaključku del praviloma potrebno še uporabno dovoljenje.

Prav zato je smiselno že v začetni fazi preveriti, ali načrtovani poseg morda ne presega meja vzdrževanja.

Kakšna dokumentacija je potrebna?

Pri rekonstrukciji je običajno potrebna projektna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD), po pridobitvi dovoljenja pa še projekt za izvedbo (PZI).

Obseg dokumentacije je odvisen od vrste posega, vendar praviloma vključuje arhitekturne, gradbene in po potrebi tudi strojne ali elektro načrte.

Če načrtujete večji poseg v obstoječi objekt, je priporočljivo že na začetku preveriti tudi stanje obstoječe dokumentacije, legalnost objekta in skladnost podatkov v evidencah.

→ Več o tem si lahko preberete v članku Projektna dokumentacija | Kaj pomenijo DGD, PZI, PID in IDZ?

Kaj pa manjša rekonstrukcija?

Čeprav sta pojma podobna, zakon med njima jasno razlikuje.

Manjša rekonstrukcija je posebna kategorija posegov, ki niso več vzdrževanje, hkrati pa še ne predstavljajo rekonstrukcije v polnem pomenu besede. Za takšne posege gradbeno dovoljenje ni potrebno, vendar zakon zahteva določena strokovna mnenja in pogoje.

→ Preberite Katere posege dovoljuje manjša rekonstrukcija?

Kaj če je bila rekonstrukcija izvedena brez dovoljenja?

Pri starejših objektih ni redko, da so bili večji posegi izvedeni brez ustrezne dokumentacije ali dovoljenj. To se pogosto pokaže šele ob prodaji nepremičnine, pridobivanju kredita ali urejanju uporabnega dovoljenja.

Če je bila izvedena rekonstrukcija objekta, za katero bi bilo treba pridobiti gradbeno dovoljenje, pa tega ni bilo, lahko nastane neskladje med dejanskim in pravnim stanjem objekta. V takih primerih je pogosto treba preveriti možnosti legalizacije ali drugega načina ureditve stanja.

Zaključek

Rekonstrukcija objekta je bistveno več kot običajna prenova. Gre za posege, ki vplivajo na tehnične lastnosti, nosilno konstrukcijo ali zmogljivost objekta, zato zakon zanje predpisuje pridobitev gradbenega dovoljenja in ustrezne projektne dokumentacije.

Ker je meja med vzdrževanjem, manjšo rekonstrukcijo in rekonstrukcijo v praksi pogosto nejasna, je smiselno načrtovane posege preveriti še pred začetkom del. To je običajno precej enostavneje kot naknadno urejanje neskladnega stanja.

Pri ESTATIA nepremičnine investitorjem pomagamo ugotoviti, ali načrtovani poseg predstavlja vzdrževanje, manjšo rekonstrukcijo, rekonstrukcijo ali celo prizidavo. Ker so meje med posameznimi vrstami gradenj v praksi pogosto nejasne, je pravilna opredelitev posega eden najpomembnejših korakov pred začetkom projektiranja in upravnih postopkov.

S pravočasnim pregledom dokumentacije in preverjanjem pravnega stanja objekta se lahko izognete poznejšim zapletom pri gradnji, legalizaciji ali prodaji nepremičnine.

VIRI IN LITERATURA:

https://pis.eprostor.gov.si/pis/graditev-objektov/o-graditvi-objektov/vrste-gradnje.html

 

Vse informacije v članku so informativne narave in temeljijo na veljavni zakonodaji ob času pisanja. Svetujemo, da pred sprejetjem pomembnih odločitev vedno pridobite strokovno pravno ali tehnično mnenje.

 

 

Nazaj