Ara za nakup nepremičnine | Pravila, tveganja, odstopnina
Pri nakupu nepremičnine se pogosto pojavi vprašanje, ali je treba ob sklenitvi dogovora plačati aro in kaj ta sploh pomeni. Čeprav gre za relativno majhen znesek v primerjavi s celotno kupnino, ima ara pomembne pravne posledice, zlasti v primeru, da do nakupa na koncu ne pride.
Ara za nakup nepremičnine predstavija prvi finančni korak v postopku nakupa, ki potrjuje resnost kupca in hkrati zavezuje obe strani k nadaljevanju posla.
Kaj je ara za nakup nepremičnine?
Ara za nakup nepremičnine je denarni znesek, ki ga kupec plača prodajalcu ob sklenitvi predpogodbe ali dogovora o prodaji nepremičnine. Njena osnovna funkcija je dvojna:
- potrjuje, da je pogodba sklenjena,
- in hkrati deluje kot zavarovanje za primer, da ena od strank odstopi od posla.
Pomembno je, da je ara vedno jasno opredeljena v pogodbi, saj ima le tako pravne učinke, ki jih stranki pričakujeta.
Kako napisati aro za nakup nepremičnine?
Da ima ara pravne učinke, ki jih stranki pričakujeta, mora biti v pogodbi jasno zapisano, da gre za aro in ne zgolj za "predplačilo" ali "rezervacijo". Če to ni nedvoumno določeno, lahko pride do situacije, ko se plačani znesek obravnava drugače, kot je ena od strank pričakovala.
Poleg samega poimenovanja je pomembno tudi, da pogodba določa:
- višino are,
- rok in način plačila,
- ali se ara všteje v kupnino,
- ter predvsem, kaj se zgodi v primeru odstopa ene ali druge stranke.
Prav zadnji del je v praksi ključen. Če pogoji niso jasno zapisani, lahko pride do sporov, kjer vsaka stran razume situacijo drugače, kar pogosto pomeni tudi daljši in dražji postopek reševanja.
Smiselno je, da pogodba jasno opredeli tudi posebne situacije, na primer kaj se zgodi, če kupec ne dobi kredita ali če se v postopku pokažejo pravne ali tehnične nepravilnosti na nepremičnini. Takšni scenariji niso redki in jih je bolje urediti vnaprej, kot reševati naknadno.
V praksi se zato pogosto izkaže, da ni dovolj le osnovni zapis o ari, temveč je pomembno, da je celoten dogovor napisan premišljeno in usklajeno z dejanskim potekom prodaje.
Kako ara vpliva na nadaljnji nakup nepremičnine?
Ko je ara plačana, se običajno šteje kot del kupnine. To pomeni, da se pri končnem plačilu kupnine (oziroma nakazilu denarja za nakup nepremičnine) ta znesek odšteje od celotne dogovorjene cene.
Primer:
- kupnina: 250.000 €
- ara: 10.000 €
- preostanek za nakazilo: 240.000 €
S tem ara ni dodatni strošek, ampak del celotnega plačila.
Kaj se zgodi, če kupec odstopi od nakupa nepremičnine?
Če kupec po plačilu are odstopi od nakupa brez upravičenega razloga, ara praviloma ostane prodajalcu. V praksi to pomeni, da kupec izgubi znesek, ki ga je že plačal, prodajalec pa ga obdrži kot nadomestilo za to, da do posla ni prišlo.
Takšne situacije niso redke, na primer, če si kupec premisli ali ne uspe urediti financiranja, pa to ni bilo posebej dogovorjeno vnaprej. Prav zato je pomembno, da se pogoji že na začetku jasno določijo.
Kaj se zgodi, če odstopi prodajalec nepremičnine?
Če si premisli prodajalec in odstopi od dogovora, pa velja drugačno pravilo. V tem primeru mora kupcu vrniti aro in mu hkrati izplačati še enak znesek.
Poenostavljeno povedano kupec dobi nazaj dvojno aro.
To je neke vrste odškodnina za to, da je kupec računal na nakup nepremičnine, si morda že uredil financiranje ali zavrnil druge priložnosti.
Ara ali odstopnina?
V praksi se pojma ara in odstopnina pogosto uporabljata kot sinonima, vendar pomenita dve precej različni stvari, predvsem glede tega, kaj se zgodi, če do nakupa na koncu ne pride (https://zakonodaja.com/zakon/oz/68-clen-ara-kot-odstopnina).
Pri ari gre za to, da obe strani vstopita v posel z namenom, da ga tudi izpeljeta. Ara je torej neke vrste potrditev dogovora in hkrati zavarovanje, če bi si ena od strank kasneje premislila. Če pride do odstopa, ima to posledice, kupec lahko izgubi aro, prodajalec pa mora vrniti dvojno.
Pri odstopnini pa je logika drugačna. Stranki se že vnaprej dogovorita, da lahko od posla tudi odstopita, brez dodatnih obveznosti, v zameno za določen znesek. Ta znesek torej ni kazen, ampak dogovorjena "cena" za možnost, da si ena od strani premisli.
Glavna razlika je v tem, da pri ari obe strani pričakujeta, da bo do posla prišlo, odstop pa je izjema z določenimi posledicami. Pri odstopnini pa je možnost odstopa že vnaprej predvidena kot del dogovora.
Plačilo are za nakup nepremičnine
Ara se najpogosteje plača ob podpisu predpogodbe ali ob dogovoru o rezervaciji nepremičnine.
Višina are običajno znaša približno 5-10% kupnine, vendar je to odvisno od dogovora med strankama.
Preberite tudi Nakazilo denarja za nakup nepremičnine | Kakšne so možnosti?
Na kaj je treba biti posebej pozoren?
Ker ima ara pravne posledice, je pomembno:
- da je jasno zapisano, da gre za aro (in ne zgolj "plačilo"),
- da so določeni pogoji za vračilo ali zadržanje,
- da je pogodba pravno ustrezno pripravljena,
- da je stanje nepremičnine preverjeno že pred plačilom.
Največ težav nastane, kadar pogoji niso jasno določeni ali kadar stranki različno razumeta pomen are.
Zaključek
Ara je na prvi pogled preprost korak v postopku nakupa nepremičnine, vendar ima lahko zelo konkretne posledice, če do posla na koncu ne pride. Prav zato je pomembno, da obe strani že ob njenem plačilu natančno razumeta, kaj pomeni, kako deluje in v katerih primerih lahko pride do zapletov.
Dobro dogovorjeni pogoji glede are lahko preprečijo veliko nejasnosti in nepotrebnih sporov. V praksi se namreč največ težav pojavi takrat, ko pričakovanja kupca in prodajalca niso usklajena ali ko pomen are ni jasno zapisan v pogodbi.
Pri ESTATIA nepremičnine strankam pomagamo, da so takšni koraki jasno in pravilno opredeljeni že na začetku. S tem zagotovimo, da ara opravi svojo vlogo, kot varovalo za obe strani in kot stabilen temelj za varen nadaljnji potek nakupa, vključno z nakazilom denarja za nakup nepremičnine.
Vse informacije v članku so informativne narave in temeljijo na veljavni zakonodaji ob času pisanja. Svetujemo, da pred sprejetjem pomembnih odločitev vedno pridobite strokovno pravno ali tehnično mnenje.
Nazaj
